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住宅ローンの支払いが
厳しくなってきたら
【任意売却】を検討しましょう
住宅ローンの支払いが厳しくなってきたり、滞ってきたりしていませんか？ 滞納してしまうと金融機関からの督促状が届き、競売にかけられてしまう可能性があります。そうなる前に、不動産を自分の意思で売却し、債務を小さくすることができる「任意売却」を検討してみましょう。
不動産を手放すのにはさまざまな理由があります。一人ひとりのお客様に真摯に向き合う芹澤不動産では、お客様のプライバシーを遵守し、秘密厳守でご相談を承ります。お困りのことがあれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
このページでわかること
こんなお悩みありませんか？
- 離婚の財産分与のためにローン未完済の家を売ることにした
- 毎月のローン返済が家計を圧迫するようになってきた
- 住宅ローンの返済を滞納してしまった……
- ローン返済の滞納で、督促状が届いた
- ローン未返済のために、ついに不動産を差し押さえられた
- 競売開始通知書が届いた
- 競売で安く売られるのを避けたい
このようなお悩みがあるなら、任意売却を検討しましょう。株式会社芹澤不動産では、任意売却のお手伝いをしています。任意売却は、督促状が届いたり、差し押さえに合ったりする前の、早い段階で始めることが大切です。手遅れになる前に、ご相談ください。
任意売却とは？
任意売却では、住宅ローンの借り入れをしている金融機関（債権者）と協議のうえ、不動産所有者（債務者）の希望に沿った形で不動産を売却します。通常の不動産売却であれば、住宅ローンを完済して抵当権を解除したうえで引き渡しをしますが、売却代金よりも住宅ローンの残債が大きい場合には、抵当権解除が行えないため、売却そのものが行えません。
ところが任意売却では、売却代金の充当後に住宅ローンの残債がある場合でも、債権者の了承が得られていれば、抵当権を解除でき、売却することができるのです。また、他にもさまざまな点で債務者である金融機関と交渉しながら売却を進められるため、競売のような債務者に不利な条件を緩和することができます。
任意売却と競売は何が違う？
任意売却が、文字通り自分の意思で不動産を売却するのに対し、競売では強制的に抵当権の入っている物件を差し押さえられ、法的な手続きを経て売却されてしまいます。競売が終了すると、債務者の都合とは無関係に、不動産からの立ち退きを迫られてしまいます。また、競売では相場よりもかなり安い価格で売却されてしまううえ、売却代金を当ててもローンが完済できない場合は、それがそのまま債務として残ります。引越し費用や生活資金なども残してもらえないため、非常に不利な状態で残債を抱えることになってしまうのです。
これに対して、任意売却であれば債権者と交渉しながら、できるだけ債務者の生活への悪影響を小さく抑えながらの売却を計画できます。任意売却を希望するなら、競売準備が始まると時間の猶予はありません。競売開始決定通知書が届いたらすぐに芹澤不動産へご相談ください。
任意売却のメリット
競売にはない多くのメリットが任意売却にはあります。例えば、競売にかけられたことを裁判所が公開しますが、任意売却では所有者の情報を非公開にして売却を進められます。
さらに、任意売却では債権者との交渉次第で、売却後のローン残債の支払い計画を立てられ、売却後の引越し費用や生活再建資金を確保することができます。また、引き渡し時期についても、競売のように退去を迫られるのではなく、通常の売却と同様に買い主と相談してそのタイミングを決められます。
その後の生活を見据えた返済が可能となるのが、任意売却の最大のメリットだといえるでしょう。
離婚時に不動産を売却する際の
注意点
離婚時の財産分与について
夫婦が結婚後に購入した財産については、名義がどちらであっても、共有財産としてみなされます。また、片方が働き、もう一方が働かず収入がなくとも、財産は共有のものとして分与の対象となります。財産分与は、すべて公平に分けることが基本ですので、それぞれ2分の1ずつ請求することができます。
離婚時の不動産の財産分与パターン
財産分与もケースバイケースではありますが、一般的に次のパターンで分けられることが多くなります。
- 夫婦のどちらかが住み続ける
- 夫婦のどちらかに譲渡する
- 賃貸化して家賃収入を折半する
- ローン精算後、売却してその利益を折半する
共同名義物件の場合
不動産を夫婦の共同名義にしている場合があります。しかし、離婚後も共同名義のままにしておくことは、将来売却するときや相続時のトラブルのもとになりがちです。共同名義物件の売却時には、名義人全員の同意や署名が求められるためです。また、名義人である元夫婦のどちらかが亡くなると、相続の手続きが必要になってきます。
また、単独名義であっても夫婦間での連帯保証人は問題になりがちです。というのも、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者の名義は、簡単に変更できません。離婚後に、どちらかがローンの返済を滞らせた場合には、離婚前と同様に連帯保証人である元妻か元夫へ支払い請求が行くことになってしまいます。
このようなことから、離婚を機に、共同名義や夫婦間で連帯保証人・連帯債務者になっている物件は売却してしまうことをおすすめしています。
ローンの残債について
離婚を機に不動産を売却するときに、住宅ローンの残債があるなら要注意です。不動産の売却代金よりもローン残債が多い「オーバーローン」状態になっていると、財産である不動産を売却しても住宅ローンだけが残ってしまうのです。つまり、離婚後も元夫婦のどちらか、あるいは二人で、所有していない財産のローンを支払い続けることになってしまいます。
こうなると、離婚後の住宅ローンの支払いについて元夫婦でもめることになり、結果的にもっと住宅ローンの返済が滞り、経済的に不利な状況に陥りやすいのです。
離婚時に任意売却という選択肢
離婚で財産分与する際には、住宅ローンが残る不動産は任意売却することをおすすめしています。債務者（金融機関）によっては、ローンの支払いについて返済の組み換えを検討してもらえることがあります。ただし、他からの借り入れがある場合や滞納状況が悪い場合には、競売にかけられてしまう可能性もあります。
静岡県三島市の芹澤不動産では、離婚されるお二人の状況やご要望をしっかりうかがったうえで、住宅ローンの債権者と交渉し、よりよい結果に導けるよう努めてまいります。任意売却は競売開始の通知が来る前から始める必要があります。離婚の話し合いを進めている段階で、ローンの残債がある場合や、滞納があるような場合には、どうぞお早めにご相談ください。
任意売却に関してよくいただくご質問
- 住宅ローンの返済が苦しくなってきました。どこへ相談すればいいでしょうか？
- 今後の返済の見通しが立たなかったり、滞納し始めていたりするなら、すぐに芹澤不動産へご相談ください。債権者である金融機関に相談して、当事者同士で話し合うよりも、第三者である当社が調整役になった方が、よい場合があります。当社で任意売却をお任せいただければ、債務者であるあなたの味方となって、できるだけダメージの少ない解決方法をご提案します。
- 競売を申し立てられたら、もう任意売却は無理ですか？
- 競売の申し立て後であっても、まだ任意売却に間に合う可能性があります。放置すると、損害金や競売費用も売却代金から引かれてしまい、返済がますます苦しくなってしまうことがあります。有利な条件で売却できるよう金融機関と交渉するためにも、滞納し始めた時点で芹澤不動産へご相談ください。
- 任意売却の相談は費用が発生しますか？
- 任意売却のご相談だけで費用が発生することはありません。債権者（金融機関）と交渉して、残った代金や債務との調整をして、依頼者様へお還しすることになります。任意売却完了まで手持ち資金が必要となることはありませんので、ご安心ください。